Com o aumento do interesse por imóveis de leilão da Caixa, uma dúvida comum entre compradores é se quem já tem um financiamento habitacional em andamento pode financiar outro imóvel de leilao. A resposta é: em alguns casos, sim. Mas a decisão depende do tipo de operação, da capacidade de pagamento, das regras de uso do FGTS e das condições previstas para o imóvel escolhido.
Segundo Thaisline Silva (@thaisline_silva no Instagram), especialista em crédito imobiliário e financiamento para aquisição de imóveis com atuação no mercado de leilões da Caixa, ter um financiamento ativo não significa, por si só, que a pessoa está impedida de contratar outro crédito imobiliário.
“Muita gente acha que, por já ter um financiamento, automaticamente não pode comprar outro imóvel financiado. Não é assim. O banco vai analisar a renda, o comprometimento financeiro, a documentação e o enquadramento da nova operação”, explica.
O Banco Central informa que é possível financiar mais de um imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação, desde que sejam cumpridas as regras aplicáveis, como as relacionadas ao FGTS e ao comprometimento de renda. Na prática, isso significa que o comprador pode ter espaço para um novo financiamento, mas precisa passar por uma nova análise de crédito.
Financiamento e uso do FGTS são coisas diferentes
Um dos pontos que mais geram confusão é a diferença entre poder financiar e poder usar o FGTS. O fato de uma pessoa eventualmente conseguir aprovar um novo financiamento não significa, necessariamente, que ela poderá usar o saldo do FGTS nessa compra.
As regras do FGTS para aquisição de moradia própria estabelecem que o trabalhador não pode ser titular de financiamento imobiliário ativo no Sistema Financeiro da Habitação em qualquer parte do território nacional. Por isso, quem já tem um contrato ativo precisa verificar se a nova compra será feita apenas com financiamento, com recursos próprios ou se haveria intenção de usar FGTS.
“Essa é uma separação muito importante. Uma coisa é o banco analisar se a pessoa tem capacidade de assumir outro financiamento. Outra coisa é saber se ela pode usar FGTS naquela operação. São regras diferentes, e misturar as duas coisas pode levar a uma decisão errada”, afirma Thaisline.
Segundo a especialista, essa análise precisa ser feita antes de qualquer lance em imóvel de leilão. O comprador deve verificar se o imóvel aceita financiamento, se há possibilidade de uso do FGTS, se o valor cabe na renda familiar e se a nova parcela não compromete demais o orçamento.
Renda comprometida pesa na aprovação
Ter um financiamento ativo pode não impedir uma nova contratação, mas impacta diretamente a análise de crédito. Isso acontece porque bancos avaliam o conjunto da vida financeira do proponente: renda comprovada, dívidas em andamento, parcelas de empréstimos, outros financiamentos, histórico de pagamento e capacidade de assumir uma nova obrigação mensal.
De acordo com informações do Banco Central sobre crédito imobiliário, cada banco trabalha com um percentual de comprometimento de renda. Em geral, esse limite não pode ultrapassar 30% da renda, embora a análise dependa das regras da instituição e do perfil da operação.
“Às vezes a pessoa olha só para o valor do imóvel e esquece que o banco vai olhar para a renda disponível. Se ela já tem uma parcela habitacional, financiamento de carro, empréstimo ou cartão muito comprometido, isso pode reduzir a capacidade para o novo crédito”, diz Thaisline.
Por isso, quem pretende comprar outro imóvel financiado deve organizar a documentação de renda, entender quanto já está comprometido e simular a nova operação antes de escolher o imóvel.
No leilão, a análise deve vir antes do lance
Nos imóveis de leilão da Caixa, a atenção precisa ser ainda maior porque cada imóvel tem condições próprias de venda. Alguns aceitam financiamento, outros exigem pagamento à vista. Alguns permitem uso do FGTS, outros não. Essas informações precisam estar no anúncio, no edital e nas regras da modalidade.
“O erro é deixar para descobrir isso depois. Antes de dar lance, a pessoa precisa saber se aquele imóvel aceita financiamento, se ela tem crédito aprovado e qual será a forma de pagamento exigida”, orienta a especialista.
Thaisline explica que, para quem já tem financiamento ativo, a aprovação prévia é ainda mais importante. Isso evita que o comprador conte com um crédito que talvez não seja aprovado nas condições esperadas.
“Não é difícil financiar outro imóvel quando a operação está bem enquadrada. O que precisa é olhar para o conjunto: renda, documentação, parcela atual, nova parcela, regras do imóvel e objetivo da compra”, afirma.
Segundo imóvel pode ter objetivos diferentes
A nova compra também precisa ser avaliada conforme a finalidade. Algumas pessoas querem comprar outro imóvel para morar, outras desejam investir, revender, alugar ou construir patrimônio. Cada objetivo muda a forma de olhar para a operação.
Quem compra para morar costuma avaliar localização, prazo, parcela e uso familiar. Quem compra para investir precisa considerar liquidez, possibilidade de revenda, perfil do comprador futuro, custos de regularização e tempo até recuperar o capital investido.
“O segundo imóvel não deve ser analisado só como mais uma compra. Ele precisa fazer sentido dentro da vida financeira da pessoa. Às vezes o melhor caminho é financiar; em outros casos, é esperar, reorganizar renda ou escolher um imóvel mais compatível com o crédito disponível”, diz.
Para a especialista, a principal mensagem é que o financiamento ativo não deve ser visto nem como impedimento absoluto, nem como sinal verde automático.
“A resposta não é simplesmente sim ou não. A resposta certa é: depende da análise. Quem já tem financiamento pode, na maioria das vezes , contratar outro. Mas precisa entender as regras, separar financiamento de FGTS e aprovar o crédito antes de se comprometer com o lance”, conclui.
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Quem é Thaisline Silva? Thaisline Silva é especialista em crédito imobiliário e financiamento para aquisição de imóveis, com atuação no mercado de leilões da Caixa Econômica Federal. Atua há mais de oito anos no mercado de crédito imobiliário e leilões, e possui 15 anos de experiência na Caixa Econômica Federal. Sua expertise abrange as principais modalidades de financiamento imobiliário, incluindo Programa Minha Casa, Minha Vida, SBPE, construção financiada e demais linhas de crédito habitacional. Thaisline também ensina milhares de investidores em todo o país sobre análise de crédito, compra de imóveis de leilão da Caixa, interpretação de editais, documentação, avaliação de riscos, financiamento, regularização, estratégias de venda e todo o processo que envolve uma arrematação segura e lucrativa.
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