Conhecida pela concentração de arranha-céus e por um dos mercados imobiliários mais valorizados do país, Balneário Camboriú (SC) quer viabilizar até 8 mil moradias acessíveis para tentar evitar que trabalhadores deixem o município em busca de aluguel mais barato em cidades vizinhas. Para isso, a prefeitura criou o programa “Morar BC”, que prevê moradia acessível entre 2027 e 2032 para famílias com renda mensal de até R$ 18 mil.
A proposta mira uma contradição comum a destinos turísticos e mercados imobiliários de alto padrão: a cidade que atrai investimentos, visitantes e novos moradores também precisa garantir espaço para profissionais que sustentam sua rotina, em setores como hotelaria, gastronomia, comércio, construção civil, condomínios e serviços. A prefeitura afirma que parte desses trabalhadores vive hoje em municípios como Camboriú, Itajaí e Itapema, aumentando a dependência de deslocamentos diários para a cidade.
A prefeita Juliana Pavan (PSD) afirma que o programa busca dar “condição de pertencimento” a quem ajudou a construir o crescimento da cidade. “Balneário Camboriú passa por um momento de prosperidade, de valorização imobiliária muito forte, e essa transformação precisa estar também atrelada ao desenvolvimento social”.
O “Morar BC” será estruturado por meio de uma operação urbana consorciada, modelo em que o município pretende combinar investimentos e incentivos públicos com a participação da iniciativa privada para ampliar a oferta de habitação. O cronograma divulgado prevê 2 mil unidades em 2027 e 2028, mais 3 mil entre 2029 e 2030 e outras 3 mil nos dois anos seguintes.
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Por que trabalhadores não conseguem morar em Balneário Camboriú?
A discussão que deu origem ao “Morar BC” começou no Conselho Municipal de Turismo, durante uma reunião sobre o transporte público gratuito de Balneário Camboriú, há mais de um ano. Segundo Marcos Arnhold Júnior, professor e pesquisador em políticas públicas do turismo da Universidade do Vale do Itajaí (Univali), representantes de entidades, empresários, hoteleiros e lideranças do setor avaliaram que a tarifa zero dentro do município não resolvia a situação de trabalhadores que vivem fora da cidade e dependem de deslocamentos diários.
O debate inicialmente tratava da necessidade de ampliar as conexões de transporte com municípios vizinhos. Mas a avaliação era de que a medida enfrentaria limites operacionais e de circulação, levando à discussão de uma política de moradia social que aproximasse trabalhadores de seus empregos.
Para o pesquisador, a questão habitacional se tornou também um problema de oferta de mão de obra. Hotéis, restaurantes, bares, comércio e empresas de serviços enfrentam dificuldade para contratar e reter trabalhadores, enquanto profissionais que atuam nesses setores vivem em áreas mais distantes ou em municípios.
Dependendo do trajeto e do horário, o deslocamento até o trabalho pode levar uma ou duas horas. “Não se trata apenas de moradia, mas de garantir que a cidade tenha pessoas para trabalhar em setores que sustentam sua economia”, afirma Arnhold Júnior.
O pesquisador em Políticas Públicas e Governança Internacional Ricardo Stanziola Vieira avalia que o encarecimento da moradia na cidade não decorre de um único fator. Segundo ele, um déficit habitacional histórico foi intensificado pela especulação imobiliária, pela migração em busca de qualidade de vida e pela atração de trabalhadores para a construção civil e para o setor de serviços no litoral catarinense.
Vieira afirma que Balneário Camboriú agravou essa dinâmica ao se desenvolver com pouca oferta de imóveis menores e acessíveis. “Durante muito tempo, inclusive por regras urbanísticas, Balneário Camboriú desestimulou imóveis menores e mais acessíveis. Havia exigências que, na prática, ajudavam a restringir a presença de população de classe média e baixa em determinadas áreas”, afirma.
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Como vai funcionar o “Morar BC”
A operação urbana proposta pelo município prevê incentivos para estimular incorporadoras e proprietários de áreas a destinar empreendimentos ao programa. Entre as medidas anunciadas estão flexibilização de parâmetros urbanísticos, ampliação do potencial construtivo, redução ou isenção da Outorga Onerosa do Direito de Construir para determinadas faixas de renda e maior celeridade na aprovação e regularização de edificações.
A prefeitura também prevê benefícios relacionados a impostos, como ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e taxas urbanísticas. No caso do ITBI, a proposta estabelece redução da alíquota e a possibilidade de diferimento do pagamento por 12 meses.
A estimativa do município é direcionar mais de R$ 100 milhões em incentivos, subsídios, benefícios tributários e instrumentos urbanísticos para ampliar a oferta habitacional.
A seleção das famílias deverá considerar renda, tempo de residência em Balneário Camboriú e tempo de exercício de atividade profissional no município. A proposta também prevê prioridade para trabalhadores que atuam na cidade e moram em outras localidades, moradores de áreas de risco, mulheres chefes de família e idosos. Os demais critérios de elegibilidade e classificação ainda serão definidos em regulamento.
Segundo o secretário municipal interino de Planejamento e Desenvolvimento Urbano, Olnear Ceccatto, o modelo pretende usar a experiência do município com operações urbanas consorciadas em uma iniciativa voltada especificamente à habitação. “É uma operação voltada para habitação acessível, para as pessoas que trabalham aqui e que querem morar em Balneário Camboriú”, afirmou.
A prefeitura detalha que os projetos deverão priorizar áreas já atendidas por infraestrutura e com potencial de ocupação e adensamento, prevendo integração com transporte e equipamentos públicos. Também estão entre as diretrizes anunciadas o incentivo à energia solar, à eficiência energética e ao reuso de água nos empreendimentos.
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O desafio de criar moradia acessível sem abrir nova frente imobiliária
O desenho final do “Morar BC” terá de definir como os incentivos concedidos pelo município serão convertidos em moradia efetivamente acessível. Critérios como modalidade de acesso, preço das unidades, obrigações dos beneficiários e restrições à negociação dos imóveis ainda dependem de regulamentação.
Vieira alerta que o principal risco é a política produzir empreendimentos que carreguem o rótulo de habitação social, mas não atendam as famílias mais pressionadas pelo custo da moradia. A faixa anunciada pelo município inclui famílias com renda mensal de até R$ 18 mil, o que, na avaliação dele, exige um recorte claro sobre quem terá prioridade.
“Em Balneário Camboriú, uma família com renda menor, de R$ 4 mil, R$ 5 mil ou R$ 6 mil, já enfrenta enorme dificuldade para pagar aluguel e permanecer na cidade”, afirma Vieira. O pesquisador questiona se a seleção alcançará trabalhadores de menor renda — como empregados da limpeza, porteiros e profissionais da construção civil — ou se a maior parte das unidades será destinada a uma faixa intermediária, que também enfrenta dificuldade de compra, mas dispõe de maior capacidade financeira.
A segunda prova será manter as unidades vinculadas à finalidade habitacional após a entrega. O pesquisador defende que a legislação estabeleça comprovação de renda e de vínculo com o município, permanência mínima no imóvel e limites para revenda, sublocação e compra por investidores. Para ele, essas travas são especialmente necessárias em uma cidade com forte mercado de locação de curta duração.
Arnhold Júnior concorda, argumentando que o ponto central será o regulamento. “A construção das unidades é apenas uma parte do processo. É preciso definir claramente quem terá acesso, em que condições e quais serão as obrigações dos beneficiários”.
O programa ainda está em fase de formulação legislativa. A proposta foi apresentada em audiência pública, de caráter consultivo, e o projeto de lei que deverá estabelecer as regras da Operação Urbana Consorciada ainda será encaminhado pela prefeitura à Câmara de Vereadores.
A aprovação dos vereadores será necessária para que o município avance com a política habitacional e com a regulamentação dos critérios de acesso às unidades.
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